Тұрғын үй сертификаты: тетік пе, кетік пе?

Соның ішінде әлеуметтік аз қамтылған, көпбалалы отбасы, бюджет қыз­мет­керлері, тағы басқа тұрғын үй кезегінде тұр­ған түрлі санаттағы  азаматтарды қолдаудың бір тетігі бар. Ол – мемлекет та­рапынан баспаналы болуға берілетін әлеу­меттік сертификат. Сырт көзге бұл сертификат жар­наны жеңілдетіп, мақсатқа жақындататын нақ­ты көмек сияқты. Ал іс жүзінде оны алудың да өзіндік қиындығы бар.

2026 жылғы мәліметке сәйкес, тұрғын үй сертификатының сомасын әр өңір өзі белгілейді. Мә­се­­лен, Алматы мен Астанада оның кө­лемі 1,5 миллион теңгеге дейін жетсе, Шымкентте 1 миллион тең­­геге дейін беріледі. Басқа облыстарда сертификат көлемі 500 мың­нан бастап 1 миллион тең­­геге дейін­гі аралықта. Сон­дай-ақ сер­ти­фикат саны да шек­сіз емес. Оның нақты мөлшері, бір жылда қан­ша адамға берілетіні және өті­нім қабылдау мерзімі жер­гілікті дең­гейде бекітіледі. Де­мек, аза­маттың барлық талапқа сай келуі оның сертификатты мін­­детті түр­де алатынын білдір­мей­ді. Өйт­кені бұл көмек жергі­лік­ті бюджет­те осы мақсатқа қа­растырылған қаражат көлемінде ғана беріледі.

Бәрі сырттай көрінгендей оңай емес. Біріншіден, 1,5 миллион теңгені кез келген азамат ала алмайды. Екіншіден, жо­­ға­рыда айтқанымыздай, бұл сома Қа­зақстанның барлық өңірінде бір­дей емес. Үшіншіден, серти­фи­катқа үміткер азамат алдымен банк­тен ипотека алуға қауқарлы еке­нін дәлелдеуі керек. Ал қай­та­рым­сыз сертификат алу үшін, ке­рісінше, оның табысы бел­гі­лен­ген шектен аспауы қажет. Осы арадан бір қызық қайшылық шы­ғады. Мемлекеттен көмек алу үшін табысың төмен болуы керек, ал банктен ипотека алу үшін табысың жеткілікті болуы қажет.

Бұрынғы қаржы – сол қаржы

Алматыда сонау 2022 жылы тұр­ғын үй сертификатының ең жо­ғары шегі 1,5 миллион теңгеге кө­терілген болатын. Оған дейін қа­лада 1 миллион теңгелік серти­фи­кат берілген. Содан бері төрт жыл өтті. Ал тұрғын үй бағасы төрт жыл бұрынғы деңгейде қал­ған жоқ. Qazaq Expert Club-тың құрылыс саласындағы сарапшысы Диляра Сейітнұрованың пі­кірінше, сертификат жүйесіндегі негізгі проблемалардың бірі дәл осы жерде.

Сертификат алуға қойылатын та­быс шегі ең төменгі күнкөріс дең­гейіне байланыстырылған. Күн­көріс деңгейі өзгерген сайын  та­быс шегі де өзгереді. Ал серти­фи­каттың ең жоғары көлемі авто­матты түрде индекстелмей отыр. Яғ­ни бір жүйенің ішінде азамат­тың табысына қойылатын талап эко­номикалық жағдайға қарай өзге­ріп отырады да, оған берілетін кө­мектің сомасы бұрынғы күйін­де қала береді.

Сарапшының есебінше, кейін­г­і бірнеше жылдағы инфляцияны ескергенде 2022 жыл­ғы 1,5 миллион теңгенің сатып алу қабілетін сақтау үшін сер­тификат көлемі бүгінде шамамен 2,3-2,5 миллион теңге болуы керек еді. Бірақ мәселені инфляциядан да анық көрсететін көр­сет­кіш бар. Ол – баспананың өзі­нің бағасы. Диляра Сейіт­нұрова­ның келтірген дерегіне сүйен­сек, 2026 жылғы маусымда Ал­матыдағы жаңа тұрғын үйдің бір шаршы метрі орта есеппен 725 995 теңге болған. Сонда 1,5 миллион теңгелік сертификат Ал­ма­ты­дағы жаңа пәтердің небәрі екі шар­шы метрінің бағасына жуық. Мәселен, құны 25 миллион теңге бо­латын қарапайым пәтерді алайық. Егер ипотеканың бастап­қы жарнасы 20 пайыз болса, сатып алушы 5 миллион теңге тө­ле­уге тиіс. Мемлекеттен ең жо­ға­ры 1,5 миллион теңгелік сертифи­кат алған күннің өзінде оның қал­тасынан тағы 3,5 миллион тең­ге шығуы керек. Демек, сертификат алғашқы жарнаның 30 пайызын ғана өтейді.

Сонда сертификаттың атауы да, сомасы да өзгерген жоқ. Бірақ оның баспана алудағы салмағы жыл өткен сайын кеміп барады. Са­рапшы осы себепті «сертификат тиімсіз болып қалды» деуден гөрі оның атқаратын қызметі өз­герді деген пікір айтады. Бұрын ол бастапқы жарнаға жетпей тұр­ған негізгі мәселені шешетін елеу­лі көмек болса, қазір көбіне аза­маттың бірнеше жыл жинайтын ақшасының белгілі бір бөлі­гін ғана қысқартатын қосымша қаржыға айналды.

Qazaq Expert Club сарапшысы, қаржыгер Саида Тлеуленова да осы пікірді қуаттайды. Оның ай­туынша, мемлекет қағаз жү­зін­де бұрынғыдай 1,5 миллион теңге бер­генімен, тұрғын үй бағасы мен өзге шығындардың өсуіне байланысты бұл соманың нақты сатып алу қабілеті төмендей береді. Сон­дықтан сертификат мөлшерін жыл­жымайтын мүлік құнына немесе ипотека бойынша қажетті бас­тапқы жарнаның белгілі бір үле­сіне байланыстыру орынды болар еді. «Сертификат мөлшерін тек инфляция деңгейіне қарай автоматты түрде индекстеу қажет деп айтпас едім. Неғұрлым дұрыс тәсіл – оның мөлшерін тұрғын үй құнына немесе ипотека бойынша ең төменгі бастапқы жарна көлеміне байланыстыру. Мысалы, сертификат мөлшерін сатып алынатын тұрғын үй құнының белгілі бір үлесі ретінде белгілеп, оған максималды шек қоюға болады. Сонда әлеуметтік қолдау нарықтағы жағдайға бейімделіп отырады, ал мемлекет бюджет шы­ғындарын бақылау мүмкін­дігін сақтайды.

Сертификаттың қайтарымсыз кө­мек болуы оның мөлшерін қай­та қараудың қажеті жоқ деген­ді білдірмейді. Керісінше, егер мемлекеттің мақсаты әлеуметтік осал азаматтарға тұрғын үй сатып алуға нақты көмектесу болса, бұл көмектің іс жүзінде бастапқы жар­наның қандай бөлігін жабатынын мерзімді түрде бағалап отыру қа­жет. Егер бұл үлес үнемі төмен­дей берсе, бағдарламаның тиімділігі де азаяды», – дейді қар­жыгер.

«Әлеуметтік тұзақ»

Сертификаттың көлемінен де күрделі мәселе бар. Ол – қайтарымсыз көмекті алуға қойылатын табыс талабы. Мәсе­лен, 2026 жылы ең төменгі күн­кө­ріс деңгейі – 50 581 теңге. Ал қайтарымсыз тұрғын үй сертификатын алу үшін отбасының соңғы алты айдағы орташа табысы әр адамға шаққанда ең төменгі күн­көріс деңгейінің 3,1 еселенген мөл­шерінен, яғни 157 638 теңге­ден аспауы керек. Мәселен, төрт адам­нан тұратын отбасының жиын­тық орташа айлық табысы 630 552 теңгеден аспаса, ол қай­та­рым­сыз әлеуметтік көмекке үміт­кер бола алады. Осы жерге дейін бәрі түсінікті. Бірақ се­р­ти­фи­катқа өтініш беру үшін аза­мат­тың қолында банктің ипо­текалық қарызды мақұлдағаны туралы хаты болуы керек. Онда берілетін қа­рыз сомасы мен ай сайынғы тө­лем мөлшері де көрсетіледі. Яғ­ни мемлекеттік көмекке өтініш бер­мей тұрып, алдымен банкке өзі­нің ипотеканы төлей алатынын дәлелдеуі қажет. Міне, мә­се­ленің ең қызық тұсы осы. «Та­бысыңыз жоғары болмаса, сізге қайтарымсыз көмек береміз», – дейді мемлекет. «Табысыңыз жет­кілікті болмаса, ипотека бер­мей­міз», – дейді банк. Ал баспа­на­ға мұқтаж азамат осы екі талап­тың ортасында тұр. 

Қаржыгер Саида Тлеуленова осы жағдайды «әлеуметтік тұзақ» деп сипаттайды. Оның мәні қара­пайым: отбасының табысы не­ғұр­лым төмен болса, әлеуметтік кө­мек алу мүмкіндігі соғұрлым жо­ғары. Бірақ табыс төмендеген сайын банктің ипотека беру мүм­кіндігі де азаяды. Сонда әлеу­мет­тік жағынан ең осал азамат сер­тификат алуға бірінші кезекте лайық болғанымен, оны бас­па­на­ға айналдыратын ипотекаға кел­генде әлсіз үміткерге айналады. 

Мұның себебін Диляра Сейіт­нұрова екі жүйенің екі түрлі өлшем қолдануымен тү­сін­діреді. Сертификат жүйесі жан ба­сына шаққандағы табысты есеп­тейді. Банк отбасының жалпы табысы мен ай сайынғы қарыз тө­лемінің арақатынасын қарай­ды. Біріншісінде отбасы мүше­лері­нің саны артқан сайын рұқсат еті­летін жиынтық табыс та кө­бейеді. Екін­шісінде басты мәселе – ай сайын ипотеканы өтеуге ақша қала ма, жоқ па? Осы екі талап бір-бірімен то­лық үйлестірілмеген. Оған тұр­ғын үй бағасының өсуін қосыңыз. Пәтер қымбаттаған сайын ипоте­ка көлемі көбейеді. Ипотека кө­бейген сайын ай сайынғы төлем өсе­ді. Төлем өскен сайын банк та­лап ететін табыс та жоғары­лай­ды. Ал сертификат ше? Ол – баяғы 1,5 миллион.

Дегенмен сертификат көле­мін екі немесе үш миллион тең­ге­ге көтере салу да оңай шешім емес. Оның екінші жағында жер­гі­­­лікті бюджет тұр. Құрылыс сала­сын­дағы сарапшы Диляра Сейіт­нұрованың айтуынша, бұл жерде мем­ле­кет алдында екі таңдау бар: көп адамға аз көлемде көмек беру не­месе аз адамға баспана алуға шын мәнінде әсер ететін көлемде қол­дау көрсету.

«Сертификаттар жергілікті бюд­жетте көзделген қаражат ше­гінде беріледі. Астанада 2026 жыл­ға 650 миллион теңге бөлініп, 433 сертификат жоспарланған. Соманы екі есе өсірсеңіз, алушылар саны екі есе азаяды. Нақты таң­дау «көп адамға аз көмек» пен «аз адамға нақты көмек» арасында тұр. Менің пікірімше, оны қоз­ғал­майтын санның артына жасы­ру­дың орнына, бұл таңдауды ашық талқылау керек», – дейді ол. 

Қаржыгер Саида Тлеуленова бұдан сәл өзгеше жол ұсынады. Оның пікірінше, отбасылардың жағ­дайы бірдей емес. Сондықтан бә­ріне бірдей 1,5 миллион теңге ұсы­нудың орнына ең осал от­ба­сыларға көбірек қайтарымсыз көмек беріп, табысы жоғарылау аза­мат­тарға жеңілдетілген қар­жы­­­ландыру тетіктерін қарас­тыру­ға болады.

Тұрғын үй сертификатын алу тәртібінің өзінде тағы бір тәуекел бар. Азамат, ең алдымен, ипотека бойынша алдын ала ма­құлдау алуы керек. Содан кейін  өз өңірінде сертификатқа өті­нім қабылдау басталғанын кү­теді. Одан соң ғана әкімдік неме­се тиісті электронды сервис ар­қы­лы өтініш береді. Осылайша, аза­мат пәтер алу жоспарын әлі қо­лына тимеген 1,5 миллион тең­геге сүйеніп жасайды.

Ал сертификаттар жергілікті бюджетте қарастырылған қаржы ше­гінде беріледі. Бұл мәселені Ди­ляра Сейітнұрова да көтереді. От­басы алдымен банк мақұлдауы­нан өтіп, бүкіл қаржылық жоспарын жасайды, бірақ сертификат бе­рі­летін сәтте бюджет қаражаты­ның жетпеу қаупі бар. Сонда сер­­­­тификат алуға қойылатын бар­лық талаптан өту оны мін­детті түрде алу деген сөз емес. Бұл, әсіре­се алғашқы жарнасын дәл сол 1,5 миллион теңгеге есептеп отыр­ған отбасы үшін маңызды.

Құрылыс саласындағы сарап­шының айтуынша, бүгінде әр қа­лада қанша сертификат беріл­гені және қанша адамның қара­жат жетпегендіктен көмек ала алмағаны жөніндегі толық әрі жүйе­лі ашық мәлімет жетіспейді. Өйткені тұрғын үй сертифи­ка­ты­ның мақсаты азаматқа 1,5 мил-лион теңге беру емес. Мақсаты – сол 1,5 миллион арқылы азаматты баспаналы ету. Егер әлеуметтік кө­мек алуға табысы жететін адам­­ның ипотека алуға табысы жетпесе; ипотека алуға табысы жеткен азамат қайтарымсыз көмек ше­гінен шығып кетсе; сертификат алған адамның қолындағы ақша қымбаттаған пәтердің алғашқы жарнасының аз ғана бөлігін жапса – онда мәселені сертификаттың көлемінен ғана емес, бүкіл механизмнен іздеген жөн.

А. СЕЙІЛ