Баспана нарығының базары бәсең

Бірақ бұл жақсы жаңалық сияқты көрінгенімен, нарықтағы жағдайдың күрделене түскенін аңғартады. Өйткені бағаның аздап төмендеуі тұрғын үйге деген сұранысты арттыра алмады.

Мәселен, Krisha.kz деректе­ріне сәйкес, мамыр айында ел бо­йынша пәтер сату туралы ха­барландырулардағы баға орта есеппен 0,3%-ға төмендеген. Ең үлкен өзгеріс Ақтауда байқалып, мұнда баспана құны 2,6%-ға ар­зандаған. Алматыда баға 1,7%-ға, Көкшетау мен Өскеменде 2%-ға төмендеген. Дегенмен бұл үрдіс бар­лық өңірге тән емес. Мысалы, Түркістанда пәтерлер, керісінше, 1,7%-ға қымбаттаған.

Бір қарағанда, бұл сатып алу­шылар үшін тиімді кезең бастал­ғандай әсер қалдыруы мүмкін. Бірақ нарықтағы негізгі мәселе бағада емес. Тіпті, шаршы метр құны аздап төмендегенімен, тұр­ғын үйге сұраныс айтарлықтай арт­қан жоқ. Керісінше, қазақ­стан­дықтар баспана сатып алу мәселесінде бұрынғыдан да сақ­тық таныта бастаған.

Тағы бір маңызды жайт – пәтер бағасының қысқа мерзімде төмендеуі тұрғын үйдің шынымен арзандағанын білдірмейді. Егер соңғы бір жылдағы көрсеткіштерге қарасақ, баспана құны жалпы алғанда инфляция деңгейінде өсіп отыр. Демек, бүгінгі өзгерістер ұзақ­мерзімді трендтен гөрі, на­рық­тың жаңа жағдайға бейімделу кезеңін көрсетеді.

Сарапшылардың пікірінше, қазір тұрғын үй нарығында жаңа ережелер қалыптасып жатыр. Егер бұрын сатып алушылар қорқы­­­ныш­пен шешімді тез қа­былдаса, енді керісінше, асықпай, түрлі нұсқаларды салыстыруға көшкен. Ал сатушылар үшін са­тып алушыны табу бұрынғыдан қиындай түсті.

Сондықтан бүгінгі негізгі мә­селе – қа­зақстандықтардың бас­пана сатып алуға деген мүмкіндігі мен дайындығының қалай өзгеріп жатқаны. Halyk Finance сараптама орталы­ғының мәліметінше, 2026 жылдың мамыр айында тұрғын үй нары­ғында әркелкі үрдіс бай­қал­ды. Дегенмен айлық өсімнің бә­сеңдеуі сұраныстың біртіндеп әлсіреп жатқанын аңғартады.

Ал қайталама тұрғын үй на­ры­ғында жағдай өзгеше. Бұл сег­мент­те баға айлық есепте төмен­дегенімен, жылдық өсім тұты­ну­шылық инфляция деңгейіне жуық болды. 

Halyk Finance сарапшысы Асан Құрманбековтің пікірінше, биылғы жылдың екінші жарты­сында тұрғын үй бағасының өсу қарқыны өткен жылмен салыс­тырғанда әлдеқайда баяу болады.

«Біз жылдың екінші жарты­сында тұрғын үй нарығындағы баға өсімі өткен жылмен салыс­тыр­ғанда анағұрлым ұстамды бо­лады деп есептейміз. Бастапқы нарықтағы бағаға құрылыс шы­ғындарының артуы, салықтық өз­герістер және құрылыс компа­нияларына қойылатын талаптар­дың күшеюі әсер етеді. Оның ішінде 1 шілдеден бастап күшіне енетін жаңа Құрылыс кодексінің де ықпалы болады. Сонымен қа­тар қымбат ипотекалық несиелер, зейнетақы жинақтарының жеткі­ліктілік шектерінің жаңаруы және қарыз алушылардың төлем қабі­летін бағалау талаптарының кү­шеюі сұранысты шектейді. Соның нәтижесінде бастапқы тұрғын үй бағасының өсімі жылдың екінші жартысында тұтынушылық ин­фля­ция деңгейіне жақын болады. Дегенмен тұрақты сұраныс сақ­тал­ған жекелеген қалаларда бұл көрсеткіш уақытша жоғары болуы мүмкін», – дейді сарапшы.

Ұлттық статистика бюросы­ның деректеріне сүйенсек, мамыр айында бастапқы нарықтағы тұрғын үйдің бір шаршы метрінің бағасы сәуірмен салыстырғанда 0,2 пайызға өскен. Ал екінші на­рықтағы тұрғын үй бағасы айлық есепте 0,6 пайызға төмендеді. Дегенмен барлық өңірде бірдей үрдіс байқалған жоқ.

Баспана алу азайған

Мамыр айында тұрғын үй на­рығындағы мәмілелер саны ай­тар­лықтай қысқарды. Ұлттық статистика бюросының мәліметі бойынша, елде бір ай ішінде 30 420 тұрғын үйді сатып алу-сату келісімі рәсімделген. Бұл сәуір ай­ымен салыстырғанда 13,5 па­йызға аз. Ал 2025 жылдың ма­мы­ры­мен салыстырғанда мәмілелер саны 10,5 пайызға төмендеген.

Ең көп тұрғын үй мәмілелері Астанада тіркелді – 5 122 келісім немесе жалпы көлемнің 16,8 па­йызы. Алматыда 4 925 мәміле жа­салса (16,2%), Қарағанды об­лы­сында бұл көрсеткіш 2 630 келісімді немесе 8,6 пайызды құ­рады. Ал ең төмен көрсеткіш Ұлы­тау облысын­да байқалды. Мұн­да небәрі 261 тұрғын үй мә­мілесі тіркелген.

Өңірлер бойынша қарағанда, сәуір айымен салыстырғанда мә­мілелер саны тек Түркістан облы­сы­нда (+7,6%) және Атырау об­лы­сында (+0,6%) артқан. Ке­р­і­сінше, Қызылорда облысын­да (-35,5%), Алматы қаласында (-24,2%) және Ұлытау облысында (-19,4%) едәуір төмендеу байқалды.

Көпқабатты үйлердегі пәтер­лерге қатысты мәмілелер саны 14,5 пайызға қысқарып, 23 381-ді құрады. Бұл барлық келісімдердің 76,9 пайызына тең. Ең көп сатыл­ғаны – екі бөлмелі пәтерлер. Осы санатта 8 681 мәміле жасалған.

Жеке тұрғын үйлер бойынша да төмендеу байқалып, олардың саны 10 пайызға азайып, 7 039 ке­лісімді құрады. Жалпы алғанда, 2026 жыл­дың алғашқы бес айында тұрғын үйді сатып алу-сату мәмі­лелері өткен жылдың сәйкес ке­зеңімен салыстырғанда 5,8 пайыз­ға азайған. Бұл өткен жылғы жо­ғары белсен­діліктен кейін на­рықтағы сұра­ныстың бәсеңде­генін көрсетеді.

Нарыққа қысым күшті, құрылыс қайтпек?

Сарапшылардың бағалауын­ша, тұрғын үй бағасына қысым ең алдымен бастапқы нарықта сақта­лып отыр. Бұған құрылыс мате­риал­дарының қымбаттауы, құры­лыс-монтаж жұмыстары құнының өсуі, салық саласындағы өзгеріс­тер және құрылыс компания­ларына қойылатын талаптардың күшеюі әсер етуде.

Сонымен қатар мәмілелер санының азаюы мен бағаның баяу өсуі төлемге қабілетті сұраныстың әлсірей бастағанын көрсетеді. Мұн­дай жағдайда құрылыс ком­па­ниялары, әсіресе сұранысы тұ­рақ­сыз өңірлерде, баға саясатын қайта қарауда барынша сақ болуы мүмкін.

Сарапшылардың пікірінше, БЖЗҚ-дағы жеткіліктілік шекте­рінің өзгеруінен кейін зейнетақы жинақтарын тұрғын үй мақсатын­да пайдалану ықпалы да біртіндеп азайып келеді. Бұл өз кезегінде сұ­раныстың күрт артуына жол бер­мей, нарықтың ипотекалық несие шарттарына тәуелділігін күшейтеді.

«Сондай-ақ 2026 жылдың 1 шілдесінен бастап күшіне енетін жаңа Құрылыс кодексі құрылыс компанияларына қойылатын талаптарды күшейтіп, саланы цифр­ландыруды көздейді. Сон­дықтан бастапқы нарыққа құры­лыс шығындары мен жеңілдетіл­ген бағдарламалар қолдау көр­сетсе, қайталама нарық сұраныс­тың төмендеуіне анағұрлым се­зімтал болады. Осыған байланыс­ты екінші жартыжылдықта бас­тапқы тұрғын үй бағасының өсімі тұтынушылық инфляция дең­гейіне жақын болады деп болжап отырмыз», – деп түйіндеді Асан Құрманбеков.

Міне, осы тұста нарықтағы өзгерістерді құрылыс саласының ірі ойыншылары да растап отыр. Сарапшылар статистика арқылы сұраныстың бәсеңдегенін көрсет­се, құрылыс компаниялары күн­делікті сатылым көлемі арқылы бұл үрдісті нақты сезіне бастаған. Осыған байланысты BI Group компаниясының тең құрылтай­шысы әрі бақылаушы акционері Айдын Рахымбаев та тұрғын үй нарығының жақын арада қалпына келуін күтпейтінін айтты.

«Бұл болашақта болады деген мәселе емес – бұл қазірдің өзінде болып жатыр. Сатылым көлемі тө­мендеді. Алты ай қатарынан тұ­рақты түрде қиындықтарды бай­қап келеміз. Жетінші, сегі­зін­ші, тоғызыншы немесе оныншы айда жағдай күрт өзгеріп, қандай да бір ғажайып болады деп күт­пейміз. Нарықтағы ахуал шама­мен осы деңгейде сақталады. Қиын кезең әлі жалғасады. Біздің болжам бойынша, бұл жағдай тағы бір жылдан бір жарым жылға созылуы мүмкін. Одан кейін ғана оң өзгерістер байқалуы ықти­мал», – деді Айдын Рахымбаев.

Тұрғын үй құны тұрақталуы мүмкін

Дегенмен бастапқы нарықты қолдайтын факторлар да бар. Оның ішінде жеңілдетілген ипо­текалық бағдарламалар мен ірі қалалардағы жаңа тұрғын үйлерге деген қызығушылық сақталып отыр. Сарапшылардың айтуынша, тұрғын үй нарығы үшін соңғы бес жылдағы ең маңызды драйвер­лердің бірі зейнетақы жинақтарын мерзімінен бұрын пайдалану мүм­кіндігі болды. БЖЗҚ қаражаты көп­теген қазақстандықтарға бас­тапқы жарнаны жинауға, ипо­те­калық жүктемені азайтуға немесе тұрғын үйді толық сатып алуға мүмкіндік берді. Нәтижесінде, бұл құрал бастапқы және қайта­лама нарықтағы сұранысты тұ­рақты деңгейде ұстап тұруға ық­пал етті. Алайда жеткіліктілік шек­терінің өзгеруі тұрғын үй на­рығы үшін жа­ңа кезеңнің бастал­ғанын аңғартады.

Qazaq Expert Club құрылыс са­­ла­сындағы сарапшысы Диляра Сейт­нұрованың айтуынша, зей­нет­ақы ақшасы арқылы қалыптас­қан сұраныс кезеңі аяқталуға жақын.

– Соңғы бес жылда тұрғын үй нарығындағы белсенділіктің едә­уір бөлігі БЖЗҚ қаражатын пай­далану мүмкіндігімен байланысты болды. Тек 2025 жылдың өзінде қа­зақ­стан­дықтар тұрғын үй сатып алу мақ­сатында 450 млрд теңгеден астам зейнетақы жинағын пайда­ланды. Бұл алдыңғы жылмен са­лыстыр­­­ғанда 81 пайызға көп. Зе­й­нет­ақы жинақтары бастапқы жарна ретінде де, тұрғын үй құнын толық өтеу үшін де қолданылды. Сон­дық­тан бұл нарық үшін өтім­діліктің ма­ңызды көзі болды, – дейді сарапшы.

Алайда 5 маусымнан бастап жеткіліктілік шектерін есептеудің жаңа әдістемесі күшіне енді. Со­ның салдарынан көптеген азамат үшін тұрғын үй мақсатында пай­далануға болатын қаражат көлемі айтарлықтай қысқарды. Сарап­шы­ның пікірінше, ендігі таңда нарықты бұрынғыдай жаппай сұраныс емес, нақты қаржылық мүмкіндігі бар азаматтар қолдай­тын болады.

Сонымен қатар сұранысқа ықпал ететін маңызды фактордың бірі – ипотекалық несиенің қол­жетімділігі. Ұлттық банктің база­лық мөлшерлемені төмендетуі және 2027 жылдан бастап ипотека бойынша жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесінің шекті деңгейін қысқарту туралы шешімі оң белгі ретінде бағаланғанымен, нарық­тық ипотека әзірге халық үшін қымбат күйінде қалып отыр.

– Тұрғын үй нарығы құлды­ра­майды, бірақ бұрынғыға қарағанда әлдеқайда тыныш әрі рационалды сипат ала бастайды. Бұрын на­рықты зейнетақы жинақтарының артық бөлігі мен «баға тағы өсіп кетпей тұрғанда алып қалу керек» деген дүрлікпе көңіл күй қолдап келді. Енді олардың орнын на­рық­тық ипотека, Отбасы банкін­дегі жинақтар, мемлекеттік бағ­дар­ламалар және құрылыс ком­­па­ния­ларының бөліп төлеу тетік­тері басады. Бұл – сала үшін дағ­дарыс емес, жаңа модельге кө­шу кезеңі. Мұнда мәміле жылдам­дығынан гөрі сатып алушылардың қаржы­лық тұрақтылығы мен ұсы­нылатын тұрғын үйдің сапасы ма­ңызды рөл атқаратын болады, – деп түйіндеді Диляра Сейтнұрова.

Қорыта айтқанда, мамандар 2026 жылдың екінші жартысында тұрғын үй нарығындағы күштер тепе-теңдігі өзгере бастайтынын алға тартады. Егер бұрын таңдау мүмкіндігі шектеулі болып, сатып алушылар тез шешім қабылдауға мәж­бүр болса, ендігі кезеңде өз қа­ражаты бар азаматтардың келіс­сөз жүргізу мүмкіндігі артуы ықтимал.

Кәмила ДҮЙСЕН