Соңғы деректерге қарағанда, баспанаға сұраныс әлі де жоғары. Ұлттық статистика бюросының мәліметінше, 2026 жылғы сәуірде тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің саны наурызбен салыстырғанда 23,4 пайызға өскен. Бір айда 27 331 пәтер бойынша мәміле жасалған. Негізгі үлес Астана мен Алматыға тиесілі.
Баға да тоқтар емес. Сәуірде жаңа тұрғын үйдің бір шаршы метрі ел бойынша орта есеппен 615 933 теңгеге жетіп, бір айда 0,6 пайызға өскен. Қайталама нарықтағы пәтерлер 0,9 пайыз қымбаттаған. Алматыда жаңа пәтердің шаршы метрі 733 375 теңге болса, Астанада 731 990 теңгеге жеткен.
Нарыққа тікелей әсер ететін басты өзгерістің бірі – ипотекалық талаптардың қатаюы. Krisha.kz мәліметінше, 1 шілдеден бастап ипотека бойынша екі түрлі шекті мөлшерлеме енгізілуі мүмкін: бастапқы жарна 30 пайыздан жоғары болса – 20 пайызға дейін, ал 30 пайыздан төмен болса – 25 пайызға дейін. Сонымен бірге банктер қарыз алушының табысы мен борыш жүктемесіне бұрынғыдан қатаң қарай бастайды.
Бұл өзгеріс нарықты біртіндеп іріктеуі мүмкін. Алғашқы жарнасы жеткілікті, ресми табысы тұрақты азаматтар үшін ипотека алу мүмкіндігі сақталады. Ал табысын дәлелдеу қиын немесе бастапқы жарна жинай алмаған адамдарға баспана алу бұрынғыдан күрделене түсуі ықтимал.
Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі мұны банк жүйесіндегі тәуекелді азайту қажеттігімен байланыстырады. Агенттік түсіндірмесіне қарағанда, қазіргі базалық мөлшерлеме жағдайында ипотекалық пайызды күрт төмендету банктердің нарықтық ипотеканы қысқартуына әкелуі мүмкін.
Ал жаңа үйлер нарығында құрылыс компаниялары сатып алушыны ұстап қалудың түрлі жолын ұсынып жатыр. Қазір серіктестік ипотека, бөліп төлеу, төмендетілген мөлшерлеме секілді ұсыныстар көбейген. Krisha.kz зерттеуінше, жаңа құрылыстағы ипотекалардың мөлшерлемесі негізінен 20-24 пайыз деңгейінде.
Зейнетақы жинағына жаңа шектеу
Осы тұста тұрғын үй нарығына әсер етуі мүмкін тағы бір мәселе – БЖЗҚ-дағы жеткіліктілік шегін қайта қарау бастамасы. Егер жаңа тәсіл күшіне енсе, тұрғын үйге шешіп алуға болатын зейнетақы жинағы азаюы мүмкін.
БЖЗҚ мәліметінше, жеткіліктілік шегі өскен сайын азаматтың шотында қалуы тиіс ең төменгі сома да ұлғаяды.
«Жеткіліктілік шегі көлемінің өсуіне байланысты шешіп алуға болатын жинақ көлемі қысқаруы мүмкін. Өйткені зейнетақы шотында қалуға тиіс ең төменгі сома ұлғаяды», – делінген қор түсіндірмесінде.
Соңғы жылдары көптеген қазақстандық бастапқы жарнаны дәл осы зейнетақы жинағы арқылы жауып келгенін ескерсек, бұл өзгерістің ипотека нарығына жанама әсері болуы мүмкін.
Қор өкілдерінің айтуынша, тұрғын үйге қаражат шешіп алу кезінде азаматтың шотында болашақтағы төлемдерді қамтамасыз етуге жеткілікті қаржы қалуы міндетті түрде ескеріледі. «Жеткіліктілік шегіне қатысты шектеулер болашақтағы зейнетақы төлемдерінің жеткілікті деңгейін сақтау үшін енгізіліп отыр», – деп түсіндірді БЖЗҚ.
Жаңа әдістеме бойынша мемлекет болашақтағы зейнетақының халықаралық стандарттарға жақындауын көздеп отыр.
«Жаңа әдістеме бойынша жеткіліктілік шегінен асатын қаражатты шешіп алған азаматтың болашақтағы зейнетақы төлемі медианалық жалақының шамамен 40 пайызына жуық деңгейге жақындайды», – делінген ресми ақпаратта.
Осылайша, ипотекалық талаптардың қатаюы мен зейнетақы жинағын пайдалану шарттарының өзгеруі тұрғын үй нарығындағы сұранысқа қатар әсер етуі мүмкін. Нарықтағы белсенділік толық тоқтамаса да, алдағы кезеңде сатып алушылардың мүмкіндігі бұрынғыдан мұқият есептеле бастайтын түрі бар.
Ипотека жарнамасы нені жасырады?
Тұрғын үй нарығындағы тағы бір үлкен бағыт – серіктестік ипотека. Соңғы жылдары банктер мен құрылыс компаниялары бірлесіп ұсынатын мұндай бағдарламалар күрт көбейді. Жарнамада «1 пайыздық ипотека», «жеңілдетілген төлем» деген ұсыныстар жиі айтылады. Бірақ мамандар мұндай жарнаманың артында қосымша шарттар болуы мүмкін екенін ескертеді.
«Көп жағдайда «0,1 пайыздық ипотека» кредиттің бүкіл мерзіміндегі мөлшерлеме емес, уақытша жеңілдік кезеңі болып шығады. Алғашқы бір-екі жылда қарыз алушы ең төмен мөлшерлемемен төлейді, содан кейін кредит стандартты шарттарға ауысады», – дейді Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі.
Яғни қазір сатып алушы тек пәтер бағасына емес, жеңілдік кезеңі аяқталғаннан кейінгі нақты төлемге де қарауға мәжбүр. Өйткені бастапқыда қолжетімді болып көрінген ипотека кейін отбасы бюджетіне ауыр салмақ салуы мүмкін.
Мамандар ипотеканы ай сайынғы алғашқы төлеммен емес, бүкіл несие мерзіміндегі жүктемемен бағалауға кеңес береді.
«Серіктестік ипотеканы «7-20-25» немесе «Наурыз» сияқты мемлекеттік бағдарламалармен шатастырмау керек. Бұл – банк пен құрылыс салушының коммерциялық өнімі», – дейді агенттік өкілдері. Тұрғын үй нарығындағы өзгерістер енді тек ипотекамен өлшенбейді. Қазақстанда урбанизация күшейген сайын «қай қалада өмір сүру тиімді?» деген сұрақ та маңызды бола бастады.
Нарық нені аңғартып отыр?
Соңғы деректер бойынша ішкі көші-қон өсімі ең жоғары қала – Астана. Алматы мен Шымкент те халық тартуды жалғастырып жатыр. Бірақ халық көп жиналған сайын өмір сүру құны да қымбаттап барады.
Қазір Алматы мен Астанадағы жаңа тұрғын үйдің шаршы метрі шамамен 733 мың теңгеге жеткен. Ал жалдау нарығындағы баға бұдан да қатты сезіледі. Алматыда жалдау құны бір шаршы метрге 5 824 теңгеге, Астанада 5 529 теңгеге дейін көтерілген.
Осы тұста Шымкент жиі айтыла бастады. Себебі мұнда тұрғын үй бағасы мен күнделікті тұрмыс шығындары екі мегаполиске қарағанда әлдеқайда төмен. Жаңа баспананың шаршы метрі шамамен 535 мың теңге болса, бір бөлмелі пәтерді жалдау құны орта есеппен 142 мың теңге деңгейінде. Дегенмен мұның екінші жағы да бар. Шымкентте орташа жалақы көлемі ірі қалалармен салыстырғанда төмен. Ресми статистика бойынша қаладағы орташа айлық шамамен 350 мың теңге.
Ал Қарағандыда тұрғын үй бағасы мегаполистерден төмен болғанымен, жалақы деңгейі жоғарырақ. Сондықтан қазір сарапшылар үшін тек «қайда жалақы жоғары?» деген емес, «қай қалада табыс пен шығынның арасы тиімді?» деген сұрақ маңызды бола бастады.
Бұл үрдісті Economykz сарапшылары да байқап отыр. Олардың пікірінше, Қазақстанның тұрғын үй нарығы енді тек баспана бағасын емес, ел ішіндегі экономикалық теңсіздік пен урбанизация бағытын да анық көрсетіп келе жатыр. Әсіресе, Алматы мен Астана секілді ірі қалаларда тұрғын үйдің қымбаттауы өмір сүру құнын барған сайын ауырлатып барады.
«Қазақстанның тұрғын үй нарығы өмір сүру тым қымбаттап бара жатқан қалаларды анық көрсете бастады. Қазір тұрғын үй бағасы жай ғана жылжымайтын мүлік туралы емес, елдегі капитал, жұмыс орындары мен экономикалық белсенділік қай өңірлерге шоғырланып жатқанын көрсететін индикаторға айналып барады», – дейді Economykz сарапшылары.
Сарапшылардың есебінше, сәуір айында жаңа тұрғын үй бағасы былтырғы жылмен салыстырғанда 15,1 пайызға, қайталама нарық 11,1 пайызға, ал жалдау бағасы 10,9 пайызға өскен. Әсіресе, Алматы мен Астанадағы баға басқа өңірлерден біртіндеп алшақтап барады.
«Алматы мен Астана арасындағы айырмашылық қазір тек география емес, өмір сүру құнының айырмасына айналып барады. Алматы барлық сегмент бойынша ең қымбат қала күйінде қалып отыр. Астанада да баспана бағасы жоғары, бірақ мұнда әкімшілік және сервис экономикасына байланысты тұрақты сұраныс сақталып тұр», – деп атап өтті сарапшылар.
Осы тұста Economykz Шымкенттің де бөлек экономикалық модельге айнала бастағанына назар аударған. Сарапшылардың пікірінше, тұрғын үйдің салыстырмалы арзандығы мен жалдау бағасының төмендігі оңтүстік мегаполисті халық үшін тартымды етіп отыр.
«Шымкент қазір елдегі ең теңгерімді ірі нарықтардың бірі сияқты көріне бастады. Мұнда тұрғын үйге кіру бағасы төменірек, жалдау нарығындағы қысым жұмсақтау, ал баға өсімі әзірге Алматы мен Астана деңгейіне жеткен жоқ», – дейді Economykz өкілдері.
Сарапшылар әсіресе жалдау нарығына назар аударуды ұсынады. Өйткені дәл осы сегмент ішкі көші-қон мен экономикалық өзгерістерді бірінші болып көрсетеді. Қазір жұмыс пен табыс көбейген өңірлерде пәтер жалдау құны да жылдам өсіп жатыр.
«Жалдау нарығы ішкі миграцияны ең дәл көрсететін индикаторға айналды. Жұмыс орындары мен табыс қай қалада көбейсе, өмір сүру құны да сол жерде бірден өседі. Сондықтан тұрғын үй нарығы енді тек пәтер туралы емес, Қазақстан экономикасының болашақ картасын көрсететін факторға айналып барады», – дейді сарапшылар.
Сөйтіп, Қазақстанның тұрғын үй нарығы жаңа кезеңге қадам басты деуге болады. Бұрын нарықтың басты қозғаушысы арзан ипотека мен жоғары сұраныс болса, енді оған өмір сүру құны, жалдау бағасы, бастапқы жарна және нақты төлем қабілеті де тікелей әсер ете бастады. Баспана нарығы бұрынғыдай қызу күйінде қалуы мүмкін, бірақ сатып алушының таңдауы енді әлдеқайда есеппен жасалатын түрі бар.
Кәмила ДҮЙСЕН
